Sedex 洞察 | 城市的呼吸:房地产行业的可持续发展

摩根士丹利曾经的一项报告中提到:带动房地产行业发展的因素是人口、持续的城市化、不断完善的基础设施以及经济力。而从这个魔幻的 2020 年来看,房地产业的发展势必囊括着这个名词 —— 可持续性。如果把每一个建筑、每一栋楼宇看成城市的细胞,那么房地产行业的一举一动,实实在在牵动着一座城市,乃至这个世界的一呼一吸。

 

 

“细胞”的不可替代性

2018 年 10 月,联合国政府间气候变化专门委员会(IPCC)在韩国仁川发布《IPCC 全球升温 1.5℃ 特别报告》,报告强调,必须将全球变暖控制在 1.5℃ 以内,方可避免气候变化造成的严重影响。然而现实形势十分严峻,按照牛津经济研究院发布的《2030 年全球城市报告》 —— 随着人口的快速增长,到 2030 年,全球最大的 750 个城市将需要 2.6 亿套新住宅和 5.4 亿平方米的办公空间。

单从一堆建立在未来的数字上,我们很难确切感受到房地产业可持续发展的重要性和难度。但是我们似乎可以相对直观地感受到这个行业对于民生和经济的运转起到了类似底层支持的作用。它直接提供着人们的起居、工作、生活和娱乐的场所,在经济、社会和环境的各个方面都发挥着不可替代的作用。

除此之外,房地产行业也是就业和经济的重要组成。以欧洲为例:商业房地产行业每年直接雇佣 400 万人,为欧洲经济贡献达 3850 亿欧元。在欧洲,每年用于新商业建筑和现有建筑的翻新和开发的投资平均约为 2500 亿至 3000 亿欧元,占经济总投资的10%。

正由于这样的强依赖,在“可用性”之余,“可持续性”也不得不提及。

 

国际视角:房地产行业的可持续发展

自可持续发展的理念推行以来,我们看到了各行各业的积极参与,且基于 SDGs (联合国可持续发展目标)制定了各自可行的可持续发展议程。然而,根据“企业骑士(Corporate Knights)” 2017 年发布的《全球可持续发展最佳企业百强》评选(该评选于 2005 年发起进行,评选以公正、透明、客观著称,是世界上评估企业可持续发展能力最权威的排行榜之一)的结果看:2017 年,在当时全球最可持续的 100 家企业中,只有 3 家是房地产公司。同年,根据全球房地产可持续发展基准(GRESB)对 850 多个房地产实体开展调查,在环境、社会和治理(ESG)表现的平均得分为 63 分(满分 100 分)。虽然高于上一年的 60 分,但仍然偏低,无法有效实现行业的可持续性。

2 年后,GRESB 再次基于 ESG 发布了 2019 年房地产行业评估结果。1005 家房地产公司、房地产投资信托公司、基金和开发商参加了 2019 年的 GRESB 评估,资产规模超过 4.1 万亿美元。

全球来看,行业平均得分从 2017 年的 63 分上升到 2019 年的 72 分,可以看到,在整体可持续发展表现方面,房地产行业正在努力取得进步。上市房地产公司的表现优于私营企业,但与前几年相比,这一差距现在可以忽略不计。

微观层面,大洋洲的房地产公司和基金在可持续发展方面的表现继续领先世界,该地区已连续 9 年保持这一地位。在均分 72 分的背景下,大洋洲的分数为 81 分。美国得分为 72 分,略高于欧洲的 71 分。亚洲房地产行业的平均得分也为 72 分(2018 年为 66 分),与平均分持平,仅次于大洋洲。

随着全球房地产行业可持续发展得分不断上升,这些数据表明,一个行业正在果断地响应投资者对更高 ESG 透明度和绩效表现相靠拢。但同样明显的是,要实现关键的全球目标,实现向低碳、有韧性和更可持续的未来的过渡,还需要做出更多的改进。

 

 

房地产行业可持续发展的关注点

作为涵盖了土地、物业、建造及环境等 17 个不同的领域的国际权威机构,有着 150 余年历史的英国皇家特许测量师学会(RICS: Royal institution of Chartered Surveyors)在 2018 年成立了负责任商业领袖论坛,并重新确定了新时期影响房地产行业可持续发展的 3 个主要责任驱动力:文化、人员和技术

这是一个结合着全新的全球化背景,且站在以往经验和未来挑战的立足点上,对房地产行业可持续发展的再次梳理。负责任的房地产企业的角色已经从单纯的财务驱动转变为更关注社会和环境的责任,关乎道德和永续经营。行业特性决定了其本身可能产生重大的环境挑战,如气候负面变化、资源和能源占用等,同样的,供应链中不符合标准的做法也将不利于整体社会福祉的建立,如生产安全及用工问题。

而克服以上障碍的前提是要求企业自上而下在文化和价值层面铺展可持续发展的精神。这里的人员指代着供应链和价值链上每一个利益相关方的需求,并通过符合可持续的技术手段解决难题,以实现全球目标。

结合 ESG 的要求,RICS 细分了房地产行业在环境、社会和治理 3 方面的关注点:

并结合上图对应整理出 5 个房地产全生命周期不同阶段应该执行的一系列任务,同时,它也代表着不同时期各相关方的期待。

可以看到,负责任的房地产业务要求房地产行业各个部门从规划、设计、建设到运营的协调一致。同时它一定包括了各利益相关方的共同参与和推进。

广义上,对于房地产企业而言,它要求企业在每个(全球)项目的初始阶段,将建筑性能与理论规划、目标设定进行比较。为了实现最终目标,需要对供应链和住户运营的上下游影响进行评估。要知道,将零散的需求整合到一个节奏和目标行动中,对任何一个企业而言都是一个重大的挑战,因为这意味着在生命周期的每一个过程中,我们都需要竭尽全力去设计、监督、改善、运营,及善后。

从个体的角度来说,一个负责任的企业意味着满足员工、供应链以及自身消费群体,即住户的需求。保证他们的健康和生产力,提升个体的幸福感和社会的整体福祉。

而以上种种,不再是仅仅关于金钱,而越来越多的是关于目标、透明度和价值观。总结来说,我们可以将最为核心的行业关注点放在与环境相关的议题如:气候危机、零排放等;与社会相关的议题如:社区福祉、供应链风险管控等;与治理相关的议题如:道德和诚信经营等。

国内视角:朗诗绿色地产的绿色实践

我们尝试以朗诗绿色地产前不久刚发布的《2019 年度环境、社会与管制报告》为例,试看中国本土房地产企业在践行可持续发展的道路上,做了哪些努力。

“好上加好”的产品内核

报告首先声明,朗诗重视环境、社会和公司治理三者的相互平衡,持续关注各利益相关方的诉求,将可持续发展的理念融入业务并内化到管理。其产品遵循经济、社会和环境三重底线原则。并在此基础上提升内涵,提出了“好上加好”的差异化绿色产品策略:即传统意义上的地段好、配套好、建筑好、装修好、景观好的基础上,增加朗诗关注的健康、舒适、节能、环保和人文方面的“差异化的好”。

这符合了 RICS 首要强调的“文化”驱动。可持续发展以企业的价值观和战略为先,融进企业发展的方向与脉络。“绿色差异化”的独特产品路线,开辟了属于该企业独特的可持续发展指引。

 

全“绿色”生命周期的朗诗式可持续探索

朗诗在报告中完整介绍了其“产品全生命周期的绿色实践”。从建筑设计之初,到采购、施工、装饰、营销,及运维,始终遵循可持续发展。以建筑设计为例,朗诗房因地制宜,坚持在利用好建筑本体的基础上,最大化的选择利用太阳能、地热能等可再生能源的设备,减少建筑能耗与温室气体排放,并应用除霾新风系统、天棚辐射等技术手段,保证人体健康舒适。


环境和能源始终是房地产行业需要关注的首要议题。产品生命周期内的全“绿色”是一个极其复杂却十分负责任的探索。朗诗每年投入上亿元建立自身的国家级绿色建筑研发基地,致力于对绿色建筑技术的探索和精进,这也回应了 RICS 强调的“技术”驱动可持续发展。

 

“为人造房” — 人与美好的社会

报告里另一个有趣的概念 —— 朗诗十分关注住户 24 小时居住需求和生活场景。以晨起为例,被动式建筑、防冷热桥系统、能源站、天棚辐射、除霾新风系统等一系列朗诗技术的实施,让住户无论冬夏,在晨起时刻就能立即感受到 20-26℃ 的温度、30%-70% 的湿度,以及源源不断的健康氧气。

在关注住户的同时,朗诗内部反审查机制、客户沟通和保护的手段,也在每年第三方客户满意度调研中反映出成绩。2019 年客户满意度连续三年上升至 81 分(满分 100 分)。

消费者与社区关系是这个行业另一大刚性指标,换句话说,提升人们的幸福感和社会福祉是房地产从业者在项目设计和落地运营时需要贯穿始终的态度。而运用技术手段是该行业实现目标的有效路径之一。

 

与员工共读一本书,同走一段路

朗诗保护员工权益,遵守《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国劳动法》等法律法规。报告期内,公司未发生雇佣童工或强制劳工的情况,亦未发生任何违反员工人权及合法权益的法律或条例的重大事件。在绿色朗诗家的理念之下,也坚持着员工能够享有同样绿色的工作环境。同时打造阳光的职业环境,为员工提供多种沟通渠道及明确的晋升通道。

用工是房地产行业的根本立足,如何留住员工、善用员工,且让员工的职业和身心发展与企业保持同调甚至是所有行业都需要实现的目标。从某种程度上,它同样影响着社会的良性运营和福祉的提升。

 

绿链行动,推动行业绿色发展

自 2016 年起,朗诗与阿拉善 SEE、中城联盟、万科等多方发起“中国房地产行业绿色供应链行动”。朗诗持续对供应链上游企业进行环境合规检索,信息披露和监督改进。在已经检索的 197 家企业的环境监管记录中,通过整改撤销环境违规记录的有 24 家,发布公开说明的有 28 家,推动相关企业逐步实现绿色生产。

同时,朗诗加入成为“全球森林贸易网络”成员,支持可持续的森林经营和负责任的林产品贸易,并发布木制品采购承诺。截止 2019 年,“绿链行动”参与企业已扩大至 100 家,影响供应链上 2000 多家供应商。


本土企业在打造可持续和负责任的供应链上做出的努力超出了我们的期待值,作为供应链企业社会责任的倡导者,Sedex 也呼吁更多的相关方企业可以响应“绿链行动”,共同为房地产行业的绿色供应链实践做出自己的贡献。

为行业的未来钉上可持续的标记

不难看出,朗诗的绿色企业实践正在努力靠拢 RICS 重新定义的新时期影响房地产行业可持续发展的 3 个主要责任驱动力:文化、人员和技术。

  • “为人造房”的使命,人本、阳光、绿色的企业文化与价值观;
  • 注重对人的关怀,服务住户、尊重员工;
  • 不断通过绿色产品技术的优势,实现经济、社会和环境的和谐共生。

在探索企业绿色发展的路上,我们可以看到一家本土企业的执着与精进,这也代表着国内房地产行业在可持续发展进程中的不断向前。自然在诸如劳工议题等社会层面,我们仍然有着的进步空间。但不可否认的是,相较于国际房地产行业的可持续发展议题与行动,我们的距离正在无限接近。

回到与全球平均分持平的那个 “72 分” ,它或是本土企业一个全新的起点。我们需要意识到:所有在今天的建设都将对人类和地球的未来标记上影响,积极或负面。

然而我们一定会为未来用力钉上“可持续”的标记。